[경제신문스크랩]2024.07.18-가계대출&주택공급

경제신문스크랩 - 관심분야 공부

<DSR 규제로 대출한도 줄자 은행권, 40~50년 만기로 꼼수 부려>

가계대출의 가구 수가 급증한 데는 민간 은행들의 책임도 매우 크다는 지적이 나왔다. 정부가 어설프게 대출 규제를 내놓아 은행들이 규제의 허점을 찾아내 새로운 금융상품을 판매해 가계부채 수요를 자극했다. 대출을 막기 위한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 시행되자 은행들이 앞다퉈 만기가 40~50년인 장기 주택담보 대출을 판매해 대출 한도를 높여준다며 '꼼수'를 부린 게 대표적 사례로 볼 수 있다.
국내 주담대 상품은 2021년까지만 해도 만기가 30년 정도 대부분이었다. 하지만 2022년 결국 지방은행들이 만기가 40년 만기 주담대를 새로 출시한 이후 시중은행들도 동참해 그해 상반기까지 앞다퉈 40년 만기 주담대를 선보였다. 현재 금융시장에선 40년 만기 주담대 상품이 30년 만기 상품을 넘어서 대세로 자리 잡고 있다.
은행들이 앞다퉈 40년 만기 주담대를 출시한 이유는 만기가 길수록 개인에게 더 큰 금액의 주담대를 판매할 수 있기 때문이다. 특히 개인의 연간 대출 원리금 상환액을 소득의 일정 비율 아래로 제한하는 DSR 규제를 피하기 위해선 대출 만기가 갈수록 유리해진다. 만기가 길면 대출금리와 소득이 동일하더라도 연간 원리금 상환액이 줄어 대출 한도가 더 높아지는 효과가 있다. 
지난해엔 은행들이 만기가 50년 초장이 주담대를 이어서 선보였다. 한국은행의 고금리 기조로 인해 개인에게 내줄 수 있는 대출 한도가 제한되는 상황이 이어지자 만기를 늘려 최대한 많은 대출을 받을 수 있도록 해준 것이다. 예를 들어 연봉 1억원인 개인이 연 3.5%의 금리로 주담대를 낼 때 만기가 50년인 주담대를 택하면 최대 13억 9000만원을 빌릴 수 있다. 30년 만기를 택할 경우의 대출 한도(11억원)에 비해 2억 9000만원이 더 큰 액수다.
은행들이 50년 만기 주담대를 내놓다 가계대출은 빠른 속도로 늘었다. 금융 위원회에 따르면 작년 1월 1000억원이던 50년 만기 주담대 대출액이 그해 8월 5조 1000억원으로 급증했다. 보다 못한 금융당국이 지난해 9월부터 만기가 50년인 주담대라도 DSR은 40년으로 간정하는 규제를 만들었다. 
규제의 허점을 찾아 꼼수를 부린 것은 민간 은행들이지만 방법을 먼저 알려준 것은 정부다. 
금융당국은 공기업인 한국주택금융공사를 통해 정책대출인 '보금자리론 만기를 기존 30년에서 최대 40년으로 늘렸고, 2022년엔 50년 만기 보금자리론을 내놓았다. 한 시중은행 관계자는 "국내 민간은행들은 모두 정부의 보금자리론 만기가 연장되는 것을 벤치마킹해 40~50년 만기 주담대를 내놓았을 뿐이다." 얘기했다.
체계를 갖추지 못한 DSR 규제와 은행의 탐욕이 서로 맞물려 최근 1~2년 사이 40년 만기 주담대가 대세로 자리 잡은 부작용은 농협, 새마을금고 등 상호금융업권에도 영향을 미치고 있는데, 상호금융업계는 규정에 따라 만기를 최대 30년까지만 설정할 수 있기 때문이다. 은행권의 40년 만기 주담대에 비해 대출한도가 낮을 수밖에 없어 고객이 최근 이탈하고 있다.
이에 따라 최근 은행권 가계대출이 급증하는 동안 상호금융업권의 가계대출 규모는 빠르게 줄고 있다. 금융위에 따르면 1~6월 은행권 가계대출 잔액은 20조 6000억원 늘었지만 상호금융업권 가계대출 잔액은 12조 3000억원 줄었다. 한 상호금융업체 여신 담당 임원은 "2금융권은 주담대 위주로 가계대출 잔액이 너무 빠른 속도로 급감해 전체 여신의 건전성까지 악화하고 있다"며 "가계 빛 급증 문제를 풀면서 가계 대출의 지나친 1금융권 쏠림 현상을 막기 위해선 40년 기준을 30년으로 통일해야 한다"고 전했다.

 

<LH, 민간 미매각 용지 직접 착공>

 

수도권을 중심으로 아파트 '패닉 바잉' 조짐이 나타나자 정부가 공급 활성화 시그널을 보냈다. 최근 집값 상승세가 '일시적 잔등락'이란 게 국토부의 기본적 판단이었지만 수급 불균형 우려가 심화하자 시장의 불안심리를 잠재우기 위해 나섰다는 평이다. 
김 실장은 17일 국회 국토교통위원회 전체 회의에 참석해 "중장기적 관점에서 현재까지 충분한 인허가 실적을 달성하지 못하고 있는 상황"이라며 "지원이 병행돼야 할 것 같다"고 말했다. 윤석열 정부는 매년 54만 가구씩 공급(인허가)하겠다고 공헌했다. 하지만 올해 들어 5월까지 전국 인허가 규모는 12만 6000가구뿐이다. 자잿값 인상으로 인한 공사비 상승 등의 여파로 해석된다. 다만 김 실장은 단기적인 공급 부족 우려는 크지 않다고 전했다. 그는 "서울의 준공 예정 물량은 올해 3만 8000가구 ,내년 4만 8000가구로 장기 평균 대비 충분한 수준"이라 전했다.
인허가를 받았다고 하더라도 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 경색 등 다양한 이유로 착공이 제때 이뤄지지 않는 경우가 많다. 이와 관련해 이한준 LH(한국토지주택공사) 사장은 "3기 신도시 등 대규모 사업 착공을 차질 없이 이행하고, 올해 착공 물량은 2027년부터 순차적으로 공급하겠다"며 "주택 승인과 착공 등을 '패스트트랙'으로 행사하고, 민간 미매각 용지에 대해선 (LH가) 직접 착공에 나서겠다"고  전했다.
LH는 이날 올해 공사,용역 발주 규모를 연초 계획보다 1조 1000억원 늘어난 18조 2000억원으로 정했다. 하반기엔 15조 3000억원 규모를 공공주택 건설공사 분야에 발주한다. 역시 공급 확대 의지를 보여주는 대목이라는 평이다.